總規(guī)模200.15億元的農(nóng)盈匯寓RMBS于1月12日開始計(jì)息，是目前市場最大規(guī)模的RMBS項(xiàng)目。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”、銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理等制度陸續(xù)建立，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期金融機(jī)構(gòu)將通過ABS出表的方式，以騰挪信貸額度。

2020年四季度，CMBS發(fā)行2443億元，約占全年CMBS發(fā)行規(guī)模的60%；僅12月規(guī)模就占全年的25%。

有銀行業(yè)分析師表示，房貸集中度管理實(shí)施后，個(gè)人按揭貸款資本占用低、信用風(fēng)險(xiǎn)低等特征并未改變，仍是銀行最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。但一些銀行將選擇通過CLO出表騰挪信貸額度。

據(jù)惠譽(yù)博華估算，為滿足此次集中度管理的要求，部分銀行可能需要合計(jì)釋放近9000億的個(gè)人住房貸款余額。

市場最大規(guī)模RMBS誕生

1月12日，農(nóng)業(yè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)和委托人的“農(nóng)盈匯寓2021年第一期個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券”（簡稱“農(nóng)盈匯寓RMBS”）已于1月7日在銀行間債市發(fā)行，開始計(jì)息。

農(nóng)盈匯寓RMBS共分四檔，總規(guī)模200.15億元，是目前市場最大規(guī)模的RMBS項(xiàng)目。該筆CMBS受托人為上海國際信托，資金保管機(jī)構(gòu)為招商銀行長沙分行，招商證券為牽頭主承銷商，中信證券、華泰證券、工商銀行和興業(yè)銀行為聯(lián)席主承銷商。

其中，優(yōu)先A1檔規(guī)模40億元，分層占比19.99%，票面利率3.30%，加權(quán)0.86年；優(yōu)先A2檔規(guī)模57.11億元，分層占比28.53%，票面利率3.80%，加權(quán)2.64年；優(yōu)先A3檔規(guī)模85億元，分層占比42.47%，票面利率3.95%，加權(quán)6.49年；次級檔規(guī)模18.04億元，分層占比9.01%，加權(quán)15.05年。發(fā)起機(jī)構(gòu)將持有全部次級檔資產(chǎn)支持證券，占本期資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的9.01%，持有期限不短于該檔次證券的存續(xù)期限。

基礎(chǔ)資產(chǎn)方面，農(nóng)盈匯寓RMBS資產(chǎn)池涉及92358名借款人向發(fā)起機(jī)構(gòu)借用的92358筆貸款，均為正常類個(gè)人住房抵押貸款。初始起算日為2020年9月1日，全部未償本金余額約為200.15億元，單筆貸款平均合同金額32.76萬元。入池資產(chǎn)加權(quán)平均合同期限15.12年，加權(quán)平均剩余期限10.14年，加權(quán)平均貸款年利率4.94%，入池抵押住房初始評估價(jià)值合計(jì)535.03億元。加權(quán)平均初始貸款價(jià)值比43.24%，一二線城市占比38.02%。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”、銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理等制度陸續(xù)建立，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期金融機(jī)構(gòu)將通過ABS出表的方式，以騰挪信貸額度。

截至1月12日，根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，以個(gè)人住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS已發(fā)行1.85萬億元，余額1.21萬億元，占全部ABS的26.40%。

其中，2020年末，銀行發(fā)行CMBS突然猛增。去年四季度CMBS發(fā)行2443億元，約占全年CMBS發(fā)行規(guī)模的60%；僅12月CMBS就發(fā)行1028億元，約占全年CMBS發(fā)行規(guī)模的25%。

其中不乏百億規(guī)模項(xiàng)目。如，工商銀行工元樂居2020年第五期、第六期CMBS規(guī)模分別為124.98億元、124.96億元；建設(shè)銀行建元2020年第十四期、十五期CMBS規(guī)模分別為102.54億元、103.08億元。

一般而言，資產(chǎn)證券化（ABS）的目的是為了出表或融資。對于銀行等金融機(jī)構(gòu)，信貸資產(chǎn)證券化（CLO）有助于騰挪資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、改善資本充足率，以滿足相關(guān)監(jiān)管要求；CLO發(fā)行占比最大的是個(gè)人住房抵押貸款（RMBS）。

此外，房地產(chǎn)類ABS主要包括五大品種：購房尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS、物業(yè)費(fèi)ABS、CMBS以及類REITs五類細(xì)分品種。

銀行或增發(fā)RMBS，應(yīng)對房貸集中度管理

2020年12月末，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡稱“《通知》”），規(guī)定了對銀行房地產(chǎn)貸款余額占比施行上限管控。

《通知》分成五檔對房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，第一檔為中資大型銀行，包括工農(nóng)中建交郵儲六大國有銀行、國開行的房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%。第二檔為中資中型銀行，包括12家全國性股份制銀行、農(nóng)發(fā)行、進(jìn)出口銀行以及資產(chǎn)規(guī)模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行等的房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為20%。

有銀行業(yè)分析師表示，《通知》發(fā)布后，個(gè)人按揭貸款資本占用低、信用風(fēng)險(xiǎn)低等特征并未改變，仍是銀行最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。但一些銀行將選擇通過CLO出表騰挪信貸額度。

信貸管控一直是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要落實(shí)途徑之一，但此前多以窗口指導(dǎo)的形式推出。監(jiān)管機(jī)構(gòu)此舉是對房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制的進(jìn)一步完善，再次表達(dá)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。

惠譽(yù)博華在其報(bào)告中認(rèn)為，個(gè)人住房貸款余額占銀行全部貸款的比例自2013年以來一直維持正增長，截至2020年三季度末，該占比已增長至近20%，此次房地產(chǎn)集中度管理制度的推行應(yīng)能夠減緩這一上漲態(tài)勢。然而在業(yè)務(wù)模式慣性的作用下，短期內(nèi)房貸增速顯著下降的可能性很小，同時(shí)房貸外其他類型貸款亦難以大量投放，壓降房貸存量或?qū)⒊蔀椴糠帚y行房貸集中度管理的重要著力點(diǎn)。但是由于房貸具有長期限的特點(diǎn)，其存量規(guī)模自然衰減的速度緩慢。在此背景下，銀行通過發(fā)行RMBS調(diào)節(jié)其個(gè)人住房貸款存量具有可行性。

主要原因在于，信貸資產(chǎn)支持證券作為標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)具有信息披露充分、獨(dú)立托管、公允定價(jià)等屬性。2014年末信貸資產(chǎn)證券化由審批制改為業(yè)務(wù)備案制之后，2020年11月其登記管理流程再次優(yōu)化，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化程度、存續(xù)期管理、發(fā)行效率都得到進(jìn)一步提升。

此外，中國RMBS市場經(jīng)歷的發(fā)展時(shí)間較短，尚處于高速增長階段，過去三年的年化復(fù)合增長率高達(dá)70%，但相較于美國等發(fā)達(dá)市場，中國RMBS市場的相對規(guī)模仍然較低。截至2020年三季度末，中國RMBS市場存量規(guī)模約1萬億元，僅占全部個(gè)人住房貸款余額的3%。同期美國全市場RMBS余額占其個(gè)人住房貸款余額比例超過80%，剔除機(jī)構(gòu)擔(dān)保型RMBS后仍接近7%。中國RMBS市場的發(fā)展空間仍然廣闊。

惠譽(yù)博華稱，RMBS市場具備在過渡期內(nèi)吸收超額房貸的能力，RMBS市場發(fā)行規(guī)模在2018年達(dá)到近6000億的歷史峰值，過去兩年內(nèi)雖有所下滑，但發(fā)起機(jī)構(gòu)持續(xù)擴(kuò)容。經(jīng)惠譽(yù)博華估算，為滿足此次集中度管理的要求，部分銀行可能需要合計(jì)釋放近9000億的個(gè)人住房貸款余額。考慮到過渡期（2年/4年）的設(shè)置，再配合業(yè)務(wù)漸進(jìn)式調(diào)整的同時(shí)，RMBS市場完全具備吸收超額個(gè)人住房貸款的能力。

其中，2020年上半年末個(gè)人住房貸款占比超限的銀行有8家：建設(shè)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、郵儲銀行、成都銀行、青島銀行、鄭州銀行、廈門銀行。根據(jù)《通知》要求，這些銀行需要制定業(yè)務(wù)調(diào)整方案，并在過渡期內(nèi)完成。持續(xù)發(fā)行RMBS或?qū)⒊蔀檫@些銀行具體優(yōu)化指標(biāo)措施中的重要一環(huán)。就2020年中期數(shù)據(jù)而言，需要合計(jì)釋放至少8443億個(gè)人住房貸款余額方可滿足上限要求。2020年上半年末個(gè)人住房貸款占比未超限、房地產(chǎn)貸款占比超限的銀行有4家：平安銀行、浦發(fā)銀行、杭州銀行、青農(nóng)商行。個(gè)人住房貸款占比較大的銀行，由于RMBS的發(fā)行效率較高，銀行可能會通過發(fā)行RMBS壓降個(gè)人住房貸款規(guī)模進(jìn)以控制房地產(chǎn)貸款總規(guī)模。

整體而言，在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響下，短期內(nèi)RMBS發(fā)起機(jī)構(gòu)及發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)都會有明顯增長。特別是尚未在銀行間市場發(fā)行過RMBS的銀行，可能會嘗試發(fā)起其首單RMBS產(chǎn)品，打通RMBS發(fā)行流程。

不過，惠譽(yù)博華稱，由于此項(xiàng)管理制度旨在防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，通過發(fā)行RMBS縮減的個(gè)人住房貸款規(guī)模以及RMBS持倉規(guī)模是否會被計(jì)入指標(biāo)計(jì)算口徑之中仍有不確定性。

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責(zé)編：李悟